Construção de Riqueza com Imóveis
A última década foi doce para quem investiu em imóveis. Os preços subiram em média 15% ao ano desde 2005. Quem comprou um imóvel na planta e vendeu na entrega três anos depois teve um retorno de mais de 100% sobre o capital investido.
Esta valorização só foi possível porque o vento a favor era muito forte.
Nunca se evoluiu tanto na facilidade de se comprar um imóvel no país. No jargão do mercado, nunca a “affordability” cresceu tanto.
As taxas de financiamento caíram com consistência e os prazos de pagamento foram alongados. Para um imóvel de mesmo valor, a prestação mensal teve queda forte.
Por outro lado, a renda per capita subiu 69% desde 2008 (com uma inflação de 49%), impulsionada pelo aumento das commodities e pelo crescente consumo das famílias através do endividamento.
Mais renda e financiamentos mais longos e baratos criaram o ambiente perfeito para as incorporadoras começarem a lançar imóveis cada vez mais caros, porque a prestação deste imóvel cabia no bolso do consumidor.
Infelizmente, a festa acabou.
As taxas dos financiamentos começaram a subir em 2015. Só a Caixa Econômica Federal (CEF) subiu as taxas três vezes neste ano, roubando cerca de 20% da capacidade de pagamento dos consumidores.
E a razão desta subida é estrutural. O Núcleo de Real Estate da Poli já alertou que o futuro do financiamento no Brasil é de uma maior participação do dinheiro privado. O que só pode significar uma só coisa: maiores custos.
Ainda por cima, os fatores do aumento da renda não estão mais presentes. As commodities tiveram forte queda e as famílias brasileiras estão endividadas até a tampa.
A renda não tem nenhuma chance de subir na mesma velocidade na próxima década porque o governo não realizou as mudanças necessárias.
Menos renda, prestações maiores, menor capacidade de pagamento dos consumidores. Menor “affordability”. Não há espaço para uma valorização nos níveis anteriores.
E como é que alguém vai conseguir construir riqueza com imóveis na próxima década se as condições da economia e de mercado não são favoráveis para valorização?
Não me entenda errado. Os imóveis continuarão a ser vendidos. As pessoas continuam se casando (1 milhão de novos casais por ano!) e querendo morar em imóveis melhores. Ainda haverá demanda, mas sem espaço para expressiva valorização.
A realidade é que existe mais de uma dezena de táticas para construir riqueza com imóveis sem depender da valorização. É só usar a estratégia conhecida como gestão ativa de imóveis ou estratégia de adição de valor.
Esta estratégia é a única adequada para os negócios da próxima década.
Certa vez eu estava conversando com acionista majoritário de uma das maiores empresas brasileiras do segmento imobiliário sobre os números de um de seus shopping centers.
Percebi que ele fazia questão de olhar todas as despesas com uma minúcia que nunca tinha visto antes.
Para uma pessoa com patrimônio de muitas centenas de milhões de reais, discutir uma despesa de R$ 5 mil ou R$ 10 mi parecia uma atitude exagerada.
Sentindo um certo desconforto da equipe, ele explicou que não se importava em economizar R$ 5 mil ou R$ 10 mil. Não faria diferença na vida dele. Ele sabia, contudo, que cada R$ 1 economizado poderia resultar em um aumento de R$ 120 no valor daquele shopping.
No fundo, não estávamos discutindo R$ 5 mil ou R$ 10 mil de despesas mensais, mas sim entre R$ 600 mil ou R$ 1,2 milhão de valorização. Valores que valiam o investimento de tempo de um acionista majoritário.
Aquilo ficou gravado de forma permanente na minha cabeça.
O mercado de aluguéis gerenciados de forma passiva é quase que entediante. Mas sabendo que a cada R$ 1 a mais no fluxo de caixa você consegue aumentar o valor em R$ 120 (ou mais!), a proposta começa a ficar mais interessante.
O segredo é saber como e por quanto você vai obter esse aumento. E depois entender se o retorno deste investimento será adequado.
Esta não é a única forma de construção de riqueza em imóveis.
Na minha última viagem aos EUA morri de dar risada com este enorme outdoor.
“We buy ugly houses” (“Nós compramos casas feias”)
Eu ri muito porque este anúncio é só uma demonstração de como os norte-americanos estão em outro nível no uso desta tática.
Mas tem gente aqui no Brasil seguindo por esse caminho também. Um empreendedor do interior de São Paulo me procurou para dar consultoria em seus negócios.
Ao descrever seu modelo de negócio, a minha ficha caiu imediatamente. Esse empreendedor se tornou um especialista em resolver um problema muito específico.
Ele identifica e conserta casas cujo estado de conservação é deplorável.
Nenhum futuro morador quer enfrentar estes problemas, e o vendedor chega a te agradecer por estar comprando aquele pepino. A desvalorização do imóvel é acentuada.
A única preocupação desse empreendedor é que a localização seja compatível com preços bem maiores e que a reforma seja viável. Um imóvel ruim em uma localização boa.
Ele me explicou que compra os imóveis por 30%, gasta outros 30% na reforma e leva para casa os restantes 40%.A cada reforma feita ele consegue aumentar o valor investido em 67%.
Comparando com aquele grande negócio do comprador na planta que descrevi logo no começo deste texto, ele ganha de lavada.
Enquanto um investidor de apartamento na planta conseguia cerca de 100% em três anos de espera, uma reforma pode acontecer em até seis meses. Em outras palavras, o empreendedor conseguiria fazer seis reformas no período de 3 anos, crescendo seu capital em 67% a cada reforma!
Quem poderia imaginar que mesmo sem um mercado com valorização seria possível obter retornos tão altos?
Ficou interessado nesse tipo de rendimento?
Sentindo a urgência e a oportunidade do momento preparamos o curso “Construindo Riqueza com Imóveis” para orientar nossos leitores. Nas 12 aulas, tratarei justamente da gestão ativa de imóveis. Usei de toda minha experiência de mais de 20 anos de mercado financeiro e de mais de 8 anos no segmento de negócios imobiliários para preparar este curso.
São conhecimentos como o que aprendi com aquele acionista majoritário que citei acima. Também trouxe três especialistas para aprofundar questões mais específicas, como os aspectos legais e de execução de obras.
A proposta do curso, que está limitado a 200 participantes para garantir uma maior qualidade nas monitorias, é cobrir todos os conhecimentos necessários para se tornar um empreendedor especializado em adicionar valor a negócios imobiliários.
Aprendendo os conceitos, as formas de análise e o posicionamento que possibilita estes incríveis retornos, o caminho estará aberto para a mudança de patamar na criação de riqueza para você e sua família.
Um abraço,
Marcio Fenelon
Empiricus
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